本报记者 陈雪波 卢志坤 北京报道

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在北京，非居住房屋改建为保租房有了更为详尽的探索成果。近日，北京市住建委联合北京市规自委发布《关于进一步细化既有非居住建筑改建公寓型、宿舍型保障性租赁住房部分技术要求的通知》（以下简称“《通知》”），针对具备相应条件的非居住建筑，允许加层。

《中国经营报》记者注意到，此前北京市已经多次发文提及非居住房屋改建为保租房。在去年年底发布的《北京市城市更新条例》中也曾提到，实施老旧厂房更新改造的，在符合规范要求、保障安全的基础上，可以经依法批准后合理利用厂房内部空间进行加层改造。据了解，“十四五”期间，北京市将建设筹集保租房40万套（间），改建类保租房也是其中的重要组成部分。

4.2米层高即具备加层可能性

《通知》提出，既有建筑改建保租房出现的首要问题就是改建后容积率不得改变，项目无法合理利用内部空间增加层数或局部加层。而部分非居住建筑的层高是4.2米或者是4.5米，具备局部加层的可行性。

从合理利用竖向空间，提升居住舒适性的角度出发，《通知》提出，在符合规范要求，保障安全、满足日常生活起居活动要求的基础上，可结合实际，合理利用内部空间进行加层或局部加层改建。同时参考《民用建筑通用规范》（GB 55031-2022）指出的结构层高在2.20米以下的空间不计算面积的途径，以达到“不得增加建筑面积”的要求。

记者经查询了解到，去年8月25日，住建部批准《民用建筑通用规范》（GB 55031-2022）为国家标准，自2023年3月1日起实施。文件中的条款3.1.6明确了不计算建筑面积的情况，其中即包括了“结构层高或斜面结构板顶高度小于2.20米的建筑空间”。

此外，记者注意到，该规范文件中还规定了建筑室内的高度下限：建筑的室内净高应满足各类型功能场所空间净高的最低要求，地下室、局部夹层、公共走道、建筑避难区、架空层等有人员正常活动的场所最低处室内净高不应小于2.00米。

按照《通知》中的数据粗略计算，假设一非居住房屋的室内层高为4.2米，在上方设置一个高度为2.00米的夹层后，再减掉夹层地面厚度0.15米，楼下可以保留有2.05米的层高，依然能满足室内净高的要求。

非居住房屋改建日趋成熟

在对非居住房屋加层允许的同时，《通知》中还对改造相关要求进行了细致说明。比如，改建建筑用作保租房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款，不变更原建设工程规划许可证；不再作为保租房使用时应恢复原状。

但改建公寓型保租房的消防标准没有降低。《通知》以指引的形式提出，可通过调整疏散门位置或疏散门房间和相邻房间的平面布置等方式实施改建，通过合理设计空间及功能，满足现行国家消防技术标准及北京市相关技术要求。

此外，《通知》提出，改建类保租房项目设计方案评审阶段专家的主要职责，是结合后续工作年限重点审查荷载复核、技术鉴定报告应用情况及结构开洞加固方案等内容，是对设计方案提出优化建议，不可替代建设、设计单位对设计质量需履行的责任和义务。

近段时间，北京市针对非居住房屋改建保租房已经陆续发布多个文件，如《北京市城市更新条例》《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》《北京市保障性租赁住房建设导则（试行）》中均对此有所提及。7月13日，北京市首个保障性租赁住房储备项目库开始筹建，其中也包含非居住建筑改建的房屋。

记者注意到，目前已经有多个城市针对非居住房屋的改造出台了文件。比如今年8月，厦门市发布修订后的《厦门市存量非住宅类房屋临时改建为保障性租赁住房实施方案》。其中明确整体产权、用地性质不变。改建项目应保持权属不变、符合安全要求，仅临时变更建筑使用功能；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质、土地使用年限，不补缴土地价款。改建后不得分割登记、分割抵押、分割销售。新改建项目应符合规划要求、尊重群众意愿。

今年4月广州市发布的《关于推进非居住存量房屋改建保障性租赁住房工作的通知》中也明确，此前已建成的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等合法非居住存量房屋，可以宗地或栋为单位按规定改建为保障性租赁住房。

（编辑：卢志坤 校对：颜京宁）