北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
(资料图)
二套资格，首付420能右一点，主要需求自住！孩子9年上学在西单或者宣武门地铁站附近。要送孩子上学通勤第一位，所以基本在四号线或者电动车能够到的地方。目前的选择有：
1、开阳里的2002顶楼复式，钱上得努努力，价格确实比好楼层好户型低很多。家里爱人很心宜，大，距离孩子上学近，电动车可达，不过6+1复式得爬楼。
2、嘉园二里的一个5楼板楼三居，但小区太破了。
3、富卓苑的经典中高楼层三居，符合需求，可以在公益西桥乘地铁，但确实没心动。
4、还有一个草桥欣园三区的无电梯公房，但路不顺也不近。
十分纠结，按保值兼顾需求来说是不是只有富卓苑了，但查了一下这个小区3年内没怎么涨了。跪求建议万分感谢！
A：
1、房子是用来住的，这还是看自己的喜好选择吧，外人真不好建议，这预算也不是太好兼顾。
2、地段、品质、价格，三个要素中一般满足一个就算成功，两个算超值，三个可遇不可求。
地段+品质=价格高，但多数来说更保值和升值好。地段+价格=品质低，保值的最好成绩就是跟随板块大盘。价格+品质=地段儿差，那就是自住为主了，投资方面普通。
3、所以面对这预算和房源我也不知道怎么选。开阳里是地段和产品都普通，优势就是价格。其他三个算地段儿不错的，品质和价格看自己的喜好了。富卓苑近三年也涨了点儿，只是略落后于板块内品质更高些的，比如附近的城南嘉园和丽水园以及星河城的几个。典型的春季星空，三年前富卓苑6万的时候7万，现在8万多了。所以富卓苑算兼顾的吧，只是期望值别太高就行。
仅供参考。
二
Q:
目前老大在人大附亮甲店上完一年级，老二明年上幼儿园，目前住在定慧桥附近。因为孩子母亲在顺义后沙峪上班，天天通勤比较远，孩子目前看就是普通的天分，我们也不想让他拼点招那么累，综合考虑您觉得有必要把房子换到东城和平里或者西城德胜学区吗？另外想问一下现在换学区房时机是否合适？
A：
1、现在的房子既然在定慧桥，那置换东西城无所谓什么时机。德胜前几年溢价率高，现在因为出区政策降了一些，和平里也没高出多少，所以从海淀换过来不吃亏，就是承担个税费而已。
2、不过两个孩子呢，二宝应该没问题，2027年幼升小就肯定是低谷期了，大概率都能就近入学。
可老大已经在海淀上学，那如果没有政保，在西城恐怕进不去什么好学校，大概率不如亮甲店。毕竟去年也是入学高峰，哪所好学校也没有空余学位。而且西城不准转学生直升，所以只能是参加大抽奖。尤其是德胜，到今年已经连续三年全部出区了，也就是连正常幼升小的孩子都不收，转学生就更不可能了。
东城在理论上好些，真要换的话以东城为主吧。如果牛小有空位就有机会，也可以参与直升，前提是能进入直升校。只是和平里比较热门，谁也不敢保证。
3、最后提醒一句，东西城虽然小升初没什么点招，但中考可同样竞争激烈。这俩区的鸡娃只是在奥数上略弱海淀而已，其他的都差不多，虎妈们也都战斗力超强。尤其是高峰期出生的孩子们，只要是想取得好成绩，在哪个区都得努力，都挺残酷的。
仅供参考。
三
Q:
家庭情况：不卖现住房，现金约400w；卖现住房，现金约700w；孩子26年上学。父亲上班在安贞，倾向德胜、安交、和平里。
问题1：兼顾住还是买占坑房？
问题2：西城还是东城？
问题3: 26年上学是否可以选好学区？
问题4：现在的房市，什么时候出手买房合适？或者考虑一买一卖，什么时候开始卖房看房？
A：
1、兼顾还是买占坑的，这得看预算啊，也就是看贷款多少。安交和平里的占坑儿房500万起，德胜的6/700万吧，兼顾自住的一般都千万起。常规建议是如果预算不是太高，那就买个占坑儿的，节约资金也处理灵活。
2、西城还是东城？看父母的期望值了，目标是清北985的就西城，概率更高。期望值不太高的在哪边儿都行，都挺好的，东城相对更公平，全都是派位没什么点招。
3、2026年，理论上应该是比现在选择更多，孩子少了竞争就小。但也别觉得好学区能怎样，孩子再少清北985也不好考。现在大多数幼儿园都不好招生了，但北海蓝天的照样儿打破头，好东西什么时候都稀缺。
4、卖房后增加的预算不多就过了高峰期再看，增加的多就提前准备，房子大概率比现金保值。什么时候买房卖房我不知道，猜不着现有房子在哪儿，这问当地中介吧。
仅供参考。
四
Q:
我们在21年年底购买了龙体的绿景馨园的两居室，老大已经顺利考进汇文中学，明年9月小的也要入学了。目前考虑要不要在小的入学后将这套房子卖掉，主要考虑后期的风险，一是政策风险，二是后面的适龄儿童数量降低，担心这两方面的风险都会引起房价下降。
另外我们还有一套通州果园的新华联家园南区三居室，也考虑卖掉，主要是考虑通州双重限购和发展中心转移到副中心完成没什么上涨空间。如果这两套都卖掉减去贷款净额大概在1100万，考虑贷款200万左右，想在东城外边靠近板厂小学和汇文中学的地方购置一套三居室用于自住，您有什么建议？以上还请费心解答。
A：
1、考进汇文，真不错。
2、对学区房的常规建议就是用完了学位就卖掉呗，溢价这么高，居住的性价比就低不少呢。人家买的早的无所谓，溢价增高之后接盘的不算合适。过了入学高峰期也未必直接降价，与非学区房相比涨的慢些的可能性更大，逐步降低溢价率。其他国家地区学区房，和北京其他功能性房产都有先例。
3、新华联这看自己了，住的上就留着，不住的话就换。指望着有什么特殊利好是不太可能的，板块没有产业规划，小区也老了。
4、资金1100，二套贷款最高187，这比例不是太划算。让当地中介算算吧，一般贷款率低于20%的话未必合适，税费+少砍的房价。朝阳双井就没溢价了，富力城是标杆，周边的首城什么的不少小区呢，这看自己的喜好，保值都不落后。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
