在谈尹山湖板块之前，我有一些前提条件，希望和大家聊一聊，特别是关于目前自媒体和各家楼盘拼命鼓吹的“唯产品论”，以为产品越好，户型越大，后期的走势就越强劲。
但是实际上，产品能够决定的东西并不如想象得多。我们能看到很多不错的产品，就因为地段原因，而折戟沉沙；同时又有不少房源，户型比较一般，但是地段不错，卖得并不差。
唯产品论，只是高端改善购房群体的购房逻辑。
(相关资料图)
他们不需要考虑地段，反正都是选择苏州最核心的板块；
他们不需要考虑价格，反正都是腰缠万贯的高端收入群体；
剩下的还剩什么能卷的呢？
自然只有产品了。
所以， 购房逻辑从一开始到现在都没有变 ，只是新房市场不再关注占购房者比例最大部分的刚需刚改群体，自媒体们自然要跟着主子们转移目光，盯着高端改善住宅，为它们的合理性提供舆论支持。
对于占苏州购房群体中八成九成以上的购房者而言， 价格依然是做选择的核心基础，地段依然是性价比中最重要的权衡要素，产品相比前两者而言，地位自然会等而下之。
搞明白这一点，我们才能客观看待尹山湖板块的情况。
尹山湖板块目前二手房价格基本到底， 最低到2.1-2.2万元/平米的均价，普遍房源均价在2.4万元/平米，在苏州的刚需刚改板块里，也是能算价格比较低的那一档 。
再加上尹山湖板块的二手房里边有不少小面积房源，与低均价相结合，总价更加友善亲民。
从价格上来看，尹山湖板块是很适合刚需刚改购房者，也正是这个原因，之前尹山湖板块号称要全线突破3万元/平米，最终还是打回原形。
尹山湖板块未来还能不能重现之前突破3万元/平米的盛况，挽回人们的信心？
这个问题最终还是要落实在尹山湖板块的配套上。
房价要上涨，要让收入高一阶层的购房者认可这个地段，认可这个价格，光户型好，是远远不够的，前提条件，就是配套得跟得上。
现在尹山湖板块配套已经成型，基本上没有更多的上升空间。
这个板块的配套分为三个部分，一个是学区：
斜港河以南的尹山湖板块被分为三个小学学区：郭巷实验小学、尹山湖实验小学和吴淞江实验小学。
中学学区统归苏州大学附属尹山湖中学。
比较遗憾的是， 这一系列的学校，在吴中区来讲，不论是小学还是中学，排名都并不靠前。
对于板块的价值而言，学区价值是其中相当重要的一环。学区没有底气的话，板块的价值是很难站得住脚的。
在这一点上，尹山湖板块的价值就会大打折扣。
其次是商业配套：
尹山湖板块的商业配套分为三种形式：
1、老式的沿街商铺
尹山湖的沿街商铺很多，基本上尹山湖比较早期的住宅小区都规划了沿街商铺，但是目前来看，沿街商铺大部分店面，入驻的商家看起来并不是特别受欢迎，也不像是特别能够吸引人流量的样子。
老式的沿街商铺，只有在比较核心的地段，会有非常旺盛的生命力，可以承载更加丰富的业态，可以引入更高消费的店家。
但是在尹山湖板块，显然不具备这样的条件，不论是人流量、人群消费能力、城市界面等各个方面，都无法满足沿街商铺进化为精品商业街的条件。
2、传统的购物中心
尹山湖传统的购物中心，主要是长申购物广场，集超市与购物、商铺于一体的业态，运营情况比沿街商铺会好很多。
长申超市成为尹山湖板块最主要的购物中心，其周边丰富的商铺，是尹山湖板块重要的商业配套资源。
长申购物广场基本上对标的是大润发之类的购物广场，人均消费都会比较低，非常适合刚需购房人群消费，完全能够满足日常生活需求。
但是从另外一个角度来说，这样的配套设施对于改善购房群体而言，吸引力并不算强。
3、独特的商业水街
谈到尹山湖板块的商业，独特的商业水街其实是一个亮点。
但是商业水街里的商铺的招商，依然是比较平民化，地面一层主要是几家常见的手机店加上消费较低的几家餐饮店，品牌相比苏州比较成型的几个商圈的核心商业，不仅丰富程度要匮乏很多，而且档次和知名度都差得远。
而地下一层的商铺以中低端餐饮为主，很适合点外卖，三四十块钱吃一份套餐。
综合盘点下来， 尹山湖板块的商业配套对于刚需购房者是非常友好的，消费不高，店家不少。但是不论是业态还是消费层级，都不足以吸引改善购房者入驻，价格上涨的潜力其实并不高。
最后再看看尹山湖板块的核心，尹山湖的景观。
这一点还是有些门道的。
尹山湖这边自然环境维护得还行，鸟飞鱼跃。
在湖边走走，湖风劲爽，非常舒服。
这片湖景确实不如金鸡湖、独墅湖和太湖，但是对于周边的环境还是有很大影响的，特别是时时刻刻吹拂的湖风，在夏日带来的清凉，就相当不错。
但是参考吴中太湖新城这边，二手房均价也就两万六七左右， 尹山湖的湖景价值还没有那么高，并不足以支持尹山湖板块住宅均价有大的提升 。
总结：
我们必须说，尹山湖板块并不差，对于刚需刚改购房者而言，作为过渡的住宅产品，以目前的价格来说，完全能够接受。
但是如果尹山湖的价格上升的话，首先板块内的学区无法提供更多的价值，其次商业配套也难以提供更高端的吸引力，最后尹山湖湖景价值在苏州也并不算非常稀缺，可能涨起来的都是泡沫吧。
