随着2023年进入下半场，今年新供应地块也纷纷临近开盘，有很多粉丝催促班长去踩盘分享出来，今天我们先来看看肥西县邦泰伯益星辰未来这个楼盘。

这个项目是肥西县FX2023 09号地块，在4月土拍中被安徽邦泰竞得，占地99.42亩，为纯居住用地，容积率2.2，目前放风价毛坯高层1.8到2万，毛坯洋房2万到2.2万，下面我们来详细看看周边交通、环境、配套和产品信息。

一：位置和交通

(相关资料图)

邦泰伯益星辰未来属于肥西县的繁华西板块，这个片区临经开，近政务和高新，所以虽然多年没有土地供应，但二手房市场一直很活跃。

项目具体位置在繁华大道与玉兰大道交口，从项目所在位置沿着繁华大道往西几分钟就可以到达经开区，或转集贤路去政务区也很快捷，而玉兰大道往北能快速到达北雁湖板块，西侧的创新大道则直达蜀西湖板块，地面交通是非常便利的。

不过距离地铁口稍远，距离地铁4号线南延线桃花潭站大概2公里左右，后期规划的地铁7号线延乔路站可能会近一些（站点存在变更可能）。

二、学区和商业配套

幼儿园方面，邦泰伯益星辰未来须代建一座12班幼儿园和4班托班，与住宅同步交付，竣工验收合格后无偿移交县教体局。

小学根据2023年学区划分，星辰未来的小学学区是桃花镇延乔路小学，中学是桃花初级中学，也可以选择42华南城或者八中翡翠湖初中就读。

但不管去哪个中学，距离都是非常远，从邦泰伯益星辰未来出发，自驾到桃花初级中学4.2公里，42华南城需要9.6公里，八中翡翠湖初中7.5公里，沿途大货车也很多，上、下学非常不便，所以片区内一直急需一所中学。

那规划的桃花潭中学自然备受期待，但多年来虽然不断有消息传出，中间也变更过几次地址，却均不了了之，目前也没有明确的消息，遥遥无期，还是希望能够早日解决片区内中学上学的问题。

另外根据规划，邦泰伯益星辰未来南侧有一所48班小学，目前是一家厂房，还在正常生产，距离学校建成也需要很长时间的等待。

商业方面，主要是往西的信地华地城、禹洲天玺等小区有一定体量的社区商业，虽然没有大型商业，但满足日常生活所需还是没有问题的。

三：环境

环境应该是邦泰伯益星辰未来的劣势，项目除了西侧是住宅小区以外，其他几个方向均被主干道、高压线走廊、厂房、铁路环绕，以及因为厂房较多，往来大货车也非常频繁，我们具体看实拍图。

▲邦泰伯益星辰未来西侧

▲邦泰伯益星辰未来西侧

▲邦泰伯益星辰未来北侧（繁华大道目前路况差、大货车多噪音较大）

▲邦泰伯益星辰未来北侧（过繁华大道就是高铁线路高架桥）

▲邦泰伯益星辰未来东侧（东侧为主干道加高压走廊）

▲邦泰伯益星辰未来东侧（过高压走廊就是高铁高架桥，再往东就是桃花潭片区）

▲邦泰伯益星辰未来南侧（目前是厂房和高压走廊）

▲邦泰伯益星辰未来南侧

四：产品

邦泰伯益星辰未来容积率是2.2，规划了21栋住宅（13栋10F洋房+8栋17-25F高层），其中高层约101-117㎡，洋房约118-172㎡，毛坯高层1.8到2万，毛坯洋房2万到2.2万，洋房总价最高在370万左右。

从项目释放的信息来看，公建化立面、3.15米层高、酒店式大门、地上地下双精装入户大堂、主题架空层和恒温泳池等均有，同时聘请了绿城物业，户型也不错，143平还是不多见的双套房、三卫设计，产品还是亮点多多的。

而开发商安徽邦泰在合肥开发楼盘不多，目前交付楼盘有邦泰学府里（科技城），在售楼盘主要是经开区的邦泰星耀未来，肥西滨湖西的滨湖未来，新站区的融创邦泰云起星辰等。

五：周边二手房价格

隔壁信地华地城近期二手房装修高层成交价在一万五六左右居多，6层装修洋房在2万左右居多，西向的和昌中央悦府因为品质不错而且与桃花潭公园一路之隔，自然资源丰富，价格要略高一些，不过成交量不高。

不过根据位置、环境、产品、房龄不同，二手房价格也会有所差异，不能一概而论，这些只能作为参考了。

整体上来看，邦泰伯益星辰未来的主要优势有二，一是临市区，周边主干道众多，去经开区、高新和政务都很方便。

二是新产品，虽然开发商知名度不高，但之前交付的邦泰学府里表现还是不错的，产品上应该没什么问题，还有绿城物业保驾护航。

但外部环境上确实存在较多劣势，处于两条主干道交口，往来大货车众多，同时铁路、高压线走廊、厂房环绕，中学学区问题一直得不到解决，也是个问题。

当然了，每个楼盘都有优缺点，关键还是看价格与价值是否相匹配，以及这个价格是否有更多、更好的选择，在当前市场下星辰未来毛坯1.8万-2.2万的价格，确实选择会比较多，更适合有很强地缘性、只考虑买新房的购房人。