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证券时报记者 孙璐璐

时隔近半个月，人民银行再提存量个人住房贷款利率调整。这一次，市场有更多期待。

从央行前后两次表态看，措辞有着微妙的变化。7月14日，央行货币政策司司长邹澜称，“支持和鼓励”商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或是新发放贷款置换原来存量贷款。8月1日央行召开的下半年工作会议则直截了当提出，“指导”商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。从“支持和鼓励”变为“指导”，说明下调存量住房贷款利率将有实招落地。

实际上，存量住房贷款利率的下调在2008年便有过先例。央行当年发文，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例。商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；对于已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平，金融机构在合理评估贷款风险的基础上，按照原贷款合同约定条款自主确定。中泰证券研报测算，当时能享受到下调的客户比例不到6%。

结合此前经验以及近年的利率市场化机制，此次存量房贷利率调整，可能将通过监管部门直接发文，或指导利率自律机制引导银行等方式，推动存量住房贷款利率更大幅度地下调。

当前，全国不少地区的新发放首套按揭贷款利率已降至4%左右，但前几年购房者中不少人的房贷利率高达5%～6%。想让存量房贷还款人有更多“获得感”，需打破原有房贷利率定价，显著缩小新发放房贷与存量房贷之间的利差。

此前银行对于央行首次表态调整存量房贷利率多持观望态度，就是希望有关部门发文明确，以便“师出有名”，有操作依据。毕竟对银行而言，个人房贷属优质资产，在净息差不断收窄的当下，降低房贷利率是让利于民，且在业务严监管的情况下，如何突破现有房贷政策，需要监管部门予以明确指导，银行不敢擅自“抢跑”。

需要注意的是，在市场化、法治化大原则下，监管部门的指导将更多体现为划定存量房贷利率调整的操作边界，至于利率具体降幅多少、惠及哪些还款人等操作细节则是各家银行自主决定。

总体看，存量房贷利率调整是优化房地产调控政策的重要内容，随着我国房地产市场供求关系发生重大变化，房地产调控政策基调宜从过去的防过热尽快向防过冷转变，相关部门应抓紧从供需两端调整现行限制性措施，稳住房地产市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。