罕见信号持续释放，楼市正在进入大逆转。
近期央行、住建部等轮番摇旗呐喊，四大一线城市更是罕见步调一致同时表态。
降利率、降税费、降购房门槛…各种政策停不下来。刚需犹豫不决的心，开始躁动。
【资料图】
｜广州天河航拍图
广州楼市发布摄
壹
半月近10条利好轰炸
刚需买房“史上最优惠”
最近半个月，楼市相关利好政策接近10条。不光频率高发，还传递出罕见的信号。
就在上周，最高层会议关于房地产给出最新表态：适时调整优化房地产政策。
紧接着，7月27日住建部提出将落实降首付比例、贷款利率，改善性住房换购税费减免，“认房不认贷”等政策措施。
｜备注：技术生成
按照以往惯例，中央表态后，接下来会落到省市地方层面执行。
不过跟以往不同的是，这次四大一线城市齐齐表态，要大力支持和满足刚需、刚改的住房需求。
这么大阵仗，步调如此一致，翻遍过去十几年的政策松动，都未曾有过。
背后的风向标意义很明显：
接下来这段时间，以北上广深四座城市为首，各地楼市政策都会有不同程度的松口。
｜北上广深表态图
|图源：财联社
这方面，广州其实已经提前发糖了。
7月底，广州放宽7区人才入户政策，预示着接下来会有更多人拥有房票，刺激楼市需求端。
同时，市住建局、自然资源局等部门也都有跟进动作，“靴子落地”只是时间问题。
参考过往经验，作为购房主力的刚需，要留意两点：
1、现在购房成本史上最低，出手时机对了，可以少奋斗10年。
目前广州七区为刚需购房降低门槛，首付、利率、契税统统被打下来了。
前两年很多人5.2%高贷入手，假设房子总价300万，现在利率4.2%利息省下约65万元。
今时不同往日，以前盲目追涨入市不可取，但现在买房能省一笔巨款，再犹豫就会错过窗口期。
｜7月5年期LPR4.2%
2、面对历史性出手机遇，买对不止关键，更是刚需买房的底线。
最高层已经研判，房地产市场供求关系发生变化。市场过热，稳赚不赔的时代一去不复返。
不要说闭眼入行不通，要想真正买到好房，货比N家都还只是基础操作。
而选对项目，最关键一点就是要学会“借势”，搭上顺风车。借区域板块起势，借楼盘配套起势。
贰
番禺如日中天
热度稳居广州“第一梯队”
问题来了，根据以上两点去筛选，刚需要怎么买才能实现高效益？
楼市君第一个想到的，就是眼下如日中天的番禺。
原因很简单，从一二手成交和价格表现来看，如今番禺热度稳居广州“第一梯队”。
一手方面，上半年仅有海珠、天河、番禺三区新房均价环比上涨。
｜备注：技术生成
同时，番禺成交套数稳居全市前三，量价保持上升趋势。
二手方面，番禺成交7567套套力压天河海珠，蝉联全市第一。（数据来源：广州中原研究院）
实打实的成绩足以证明，市场变数再多，番禺依然逆风飘扬，能抗住局势。
更关键的是，无论交通出行，还是教育资源等核心配套，番禺都是刚需客群上上之选。
｜番禺万博航拍图
|广州楼市发布摄
1
南大干线年内全线通车，买新中轴就对了
先说交通，番禺位置紧邻核心区，并且是广州路网最密集的区域之一。
目前，番禺已有3城轨+8地铁+12高速路的通勤体系，出行更高效，去哪上班都很方便。
按照近期公布的《广州市番禺区国土空间总体规划（2021-2035）》草案（下称番禺2035年国土空间规划草案），到2035年，番禺全区将新增6条高铁、3条城际以及14条轨道交通线路。
交通增量将再上一个档次，这样的番禺堪称“无往不利”。
｜图源：番禺2035年国土空间规划草案
就在今年，南大干线番禺段预计年内全线通车，具有标志性意义。
未来，番禺不再是“散装”的，莲花湾、国际创新城、万博、南站四大板块被仅仅串联在一起。
交通大幅升级，直接影响就是时空距离缩短，未来“房价差”也会逐渐被拉平。
｜备注：技术生成
另外，在交通提速的同时，南大干线还叠加了一层产业Buff。
因为它串联的板块，刚好与番禺三大产业集群高度重合。
番禺9成以上高新技术企业、广州唯二两家千亿独角兽希音和广汽都在这里。
｜备注：技术生成
都说买房要选对中心，南大干线就是番禺发展的新中轴。
区域最关键的板块、产业、企业都在线路附近，沿着它买房置业，主打一个“稳”字。
2
教育比肩越秀区，低价撬动高质生活
当然，选择番禺，不光通勤符合预期，还能享受到更优质的生活配套。
特别是年轻人关心的教育方面，番禺如今已跻身广州第一梯队。
2022年，番禺教育投入近53亿，相当越秀+荔湾总和，全区近40%公共预算都砸在了教育上。（数据来源：各区官网公开数据整理）
这种力度，你在其他区身上未必能看到。
｜备注： 技术生成
截至目前，番禺小学教育质量指数位居全市第二、初中排全市第三。 （数据来源：广州番禺发布）
番禺中学、仲元中学、广附、铁一、执信等优质教育集团扎堆，培养出一批批新学霸。
教育之外，番禺还拥有长隆万博这个基本成型的世界级地标商圈。
加上国际创新城南岸片区加速开发，从高端商业到日常休闲，番禺各类生活配套都在成倍增长。
叁
乘东风入市正当时
番禺又迎来“实力战将”
番禺底层价值不断夯实，一有新盘面市便会格外受关注。
比如去年12月越秀拿下的兴业大道南项目越秀·大学·星汇锦城，售楼部还没开，各大媒体、业内人士甚至买家都掀起了热议。
番禺为星汇锦城提供了肥沃的土壤，星汇锦城的面市也让今年大火的番禺如虎添翼。
对刚需买家而言，能在今年这样的好时机遇上这对强强联合的CP，可遇不可求。
1
享万博、琶洲圈，刚需必看“高端平替”
很多人看来，刚需的最终归宿是郊区，而星汇锦城给了刚需极大的体面。
星汇锦城位于大学城创新城组团中心，已被定位为“城市中心”，隔壁就是华工、暨大，学院氛围和圈层可圈可点。
据番禺2035年国土空间规划草案，这个中心是广州“城市级别”轴线活力创新走廊和南大干线的交汇点，跟万博一样都是“双轴交汇”，能级并不低。
｜图源：番禺2035年国土空间规划草案
而且从大区位来看，星汇锦城7号线2站万博、换乘18号线6站珠城，4号线4站琶洲，南大干线全通后一脚油门到万博、南站。
很明显，星汇锦城所在的位置包括“左邻右舍”都是“高端圈子”。
｜备注：技术生成
万博天河城、万达、四海城等9大商业体开业，约68万平商业存量超过珠城CBD。（来源：赢商网）
同样的圈子，万博、琶洲核心区新房总价500万起步，而星汇锦城300万起就能拿下。
不必高负债也能享受更高层次的生活，这是星汇锦城给到刚需满满的诚意。
｜万博繁华实景图
|广州楼市发布 摄
2
所有配套前置，未开放便引入番中办学
选对楼盘就赢了一半，另一半还得看产品和兑现情况。
星汇锦城两大前瞻性设计，等于用实力和行动告诉刚需可以把心放进肚子里。
｜项目规划效果图
1、配套占比7成，且全部工作前置。
星汇锦城整体占地面积约26万方，配套占比高达70%。
光幼小初教育用地就有约9万方，相当住宅用地的1.27倍，而且全部配套都规划在最先开发的第一期，预计与一期住宅同步交付，给足刚需安全感。
别人恨不得多塞几栋楼，星汇锦城却让配套当“主角”，属实罕见。
｜备注：技术生成
项目售楼部还没正式开放，门口的中央公园已经交付使用，配建的9班幼儿园已封顶了，42班小学和36班中学、公交首末站等已全部动工。
不得不说，星汇锦城的配套兑现真的开了2倍速，更重要的是还提前引入番中办学。
番禺中学是首批省级示范性高中，优才班多年高考100%上特控线，80%以上上双一流大学，每年都为清北等国际名校输送人才。（数据来源：广东番禺中学）
｜项目配建中小学奠基仪式
引入番中办学，星汇锦城成了广州极少数“1公里内涵盖幼小初到大学”的“学霸盘”，大体量，搭载的是“劳斯莱斯”的配置。
4个室外篮球场、4个室外排球场、2个室内篮球体育馆、600座的多功能厅和150座的学术报告厅、1个室内游泳馆及2条田径跑道，从学术到全能，都考虑到了。
即便广州近年频繁学位预警，担心也是别人的。
项目总户数约2500户，假设中小学均按照45人/班计算，户数与小学配比为1.32：1，户数与中学位比为1.54：1，都远低于4：1的惯常标准，学位充裕。
｜学校生活示意图
|图源：微信公共图库
2、POD开发模式，一半公园一半城。
正如项目的一句Slogan:一半学府，一半公园。
学府只是一方面，项目打造的“公园中的社区，社区中的公园”也是行业学习的焦点。
据了解，星汇锦城是广州第四个采用POD开发模式的项目，简单讲就是“以生态为发展基底，住宅为园林让步”。
越秀三个和樾系的园林都是这么来的，效果很惊艳。
｜华发越秀·和樾府园林实景图
|图源：项目资料
光是园林这一Part，项目在控规上对比研判了很多方案，不知道熬秃了几个设计师。
项目选择在约53万方七星岗森林公园，约90万方的创新城中央公园等原生态上打造“公园里的社区”。
社区内部把约8.5万方土地让给了园林，同时点缀了阅读区、健身区、派对剧场等多元场域，营造“社区中的公园”。
｜项目园林效果图
3
约76-98平户型，面子和里子兼顾
外部出彩不易，如何在控制总价的基础上为刚需争取功能空间和舒适性的突破，也是一门很有考验的课题。
星汇锦城给出的答案，卷到了整个广州。
项目首推一期1栋，主打建面约76-98平N+1房，很有料。
｜项目效果图
|备注：技术生成
楼市君研究完户型，发现星汇锦城以下三大产品力给同行增加了不少压力。
1、使用率接近100%，全屋飘窗简直是“空间大师”。
巧妙利用飘窗、花池、阳台等争取更多使用空间，是星汇锦城户型一大亮点。
如建面约84平户型，除了常规的卧室飘窗，就连玄关、厨房、卫生间都安排上了。
赠送一半面积的超大阳台约5.7米，景观及视野都很出色，户型整体使用率接近100%。
相比市面普遍80%左右的使用率，星汇锦城让刚需的每一分钱都花在了刀刃上。
｜建面约84平户型图
2、约76平南向三开间还带主套，刚需中的“战斗机”。
对于最小的建面约76平的2+1房，星汇锦城都能做到三开间朝南且带主套，属实难得。
现在80平以下小户型朝南本来就少见，再叠加主套更是凤毛麟角。
值得关注的是，主套接近一半的面积设计成阳台，叠加景观阳台、飘窗等，相当直接赠送一个主卧，真的很懂刚需。
300万起的刚需价格，但实用性和配置都是顶格的。
｜建面约76平户型图
3、约98平五开间朝南，13.8米面宽直逼大平层。
建面约98平的户型，约13.8米五开间朝南，全屋南北对流，卷出了新高度。
这个户型采用了当下比较流行的LDKB设计，加上超大横厅格局，整体空间感和视野逼近大平层。
主卧奢阔，灵动空间可以满足弹性需求，厨房正对着双厅，做饭的时候还能照看小孩，不到100平却能住出120平的舒适感。
｜建面约98平户型图
最后楼市君想说，现在政策频频，肯定是利好房地产市场的，抓住首波优惠上车，好过后知后觉。
星汇锦城这地段很讨喜，1公里内集结幼小初到大学这样的教育配置也是相当哇塞的，接近100%的超高使用率产品甚至卷哭同行。
300万的预算住进主城区，还要啥自行车？
而且区别其他项目，星汇锦城是广州首个年轻人共创社区。简单来讲就是让年轻人来提建议，定义自己的生活。
这次大胆的共创，有188人参与，荟萃了508个有效意见，最终形成现在大家广泛关注的POD公园城市社区、接近100%使用率、全南阳光宅等亮点。
8月5日，越秀·大学·星汇锦城正式开放，也是接受大家检验成果的重要时刻，听说现场还将开启新一轮的共创招募，为了给二期产品更新迭代。
感兴趣朋友可以前往一睹为快，现场还有草地BUSKING音乐节和魔法学院冰雪节等精彩活动，反正楼市君已经定好了周末的闹钟~
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